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저스틴비버 만나기

KIMAHYEON — Tue, 16 Jun 2026 21:48:25 +0900

버킷리스트: 저스틴비버 라이브 듣기. 미국 페스티벌 가기.

미국가고싶다

익산정환투어크크

KIMAHYEON — Mon, 8 Jun 2026 21:20:40 +0900

금요일 연차내고 금토 익산 여행 다녀왔따

숙소가 너무 좋아서 너무 마음에 들었뜸
그리고 백반집도 너무 맛있얶고
고구마빵도 대박이었어

아니 왜 네이버 지도에 안뜨냐고요. 진짜 익산이든 안동이든 다 대도시인데 버스운영시간이 안나와있는게 말이되나... 배차간격을 모르니까 막연히 20분씩 기다리는 수밖에..

익산에서 제일 유명한 황등비빔밥 먹으러 왔다!

나는 그냥 들기름 들어간 육회비빔밥이 맛있는듯
근데 저기 밑반찬이 특이하고 넘 맛있었으
아니.... 나 사진이 갤러리에서 다 삭제됨....뭐지ㅜㅜㅜㅜ사진이랑 메모장이 다 삭제되었어 어떡해
뭐 업데이트 된건가ㅜㅜㅜㅜ

머리 푸는날 2/365

이상하게 익산은 토요일 휴무가 정말 많았다... 경양식 돈까스 맛집으로 유명한 곳 가려고 너무 신났었는데 알고보니 휴무래. 그래서 고민하다가 1시 가까이 되어서ㅋㅋ 그냥 숙소 바로 앞에 있는 백반집 들어왔다.

근데 진짜 너무 맛있었음.. 대박대박 완전 내스타일

그리고 짐맡기고 본격 돌아다니러 감

근데 생리터짐 ㅁㅊㅋㅋ

아가페정원 다녀왔다...꺄!!!!너무 좋구먼ㅜㅜㅜㅜㅜ
그리구 역시나 버스 안돼서 택시타고 부동산 임장 다녀옴ㅋㅋㅋ 택시기사님이랑 입지 분석~^^
그렇게 시내 돌아다니다가 버스타고 익산에서 엄청 유명한 금종제과에 갔다.
[네이버지도]
금종제과
전북 익산시 중앙로5길 27 1동 금종제과
https://naver.me/5l2szmj5

네이버지도

금종제과

map.naver.com

여기에서 저녁으로 고구마빵이랑 메이비 소금빵 먹고 익산역으로 갔다! 고구마빵이 진짜 충격적으로 맛있었던 기억이... 그 메가/컴포즈 감자빵처럼 소에 진짜 고구마가 들어가있었음. 성심당에서도 하나 더 살걸 생각했던 적은 없는데, 이 고구마빵은 먹자마자 하나 더 사갈까 고민되었음.

무튼 익산여행 최고였다ㅜ 난 뭔가 국내여행은 한 동네를 여러번 다녀야 재밌는 것 같아ㅠㅠ

브릿지론과 본PF

KIMAHYEON — Fri, 5 Jun 2026 14:22:43 +0900

부동산 개발 사업에서 돈이 흘러가는 구조를 이해하려면 브릿지론과 본PF라는 두 가지 개념부터 잡아야 한다.

건물 하나를 세울 때는 먼저 땅을 사고, 그다음 건물을 짓는다. 이 단계마다 빌리는 돈의 성격이 다르다. 브릿지론은 이름 그대로 '다리' 역할을 하는 임시 대출이다. 자본금이 적은 시행사가 사업 부지를 확보하기 위해 끌어오는 돈인데, 이 시점엔 인허가도 아직 없고 사업이 실제로 될지도 불확실하다. 리스크가 크니 금리도 비싸다. 연 10~15% 수준이고, 주로 증권사·저축은행·새마을금고 같은 2금융권이 공급한다.

이후 인허가를 통과하고 시공사까지 정해지면 그때 본격적인 자금 조달이 이뤄진다. 이게 본PF다. 은행이나 대형 보험사 같은 1금융권에서 훨씬 큰 규모로, 낮은 금리로 돈을 빌려준다. 이 자금으로 먼저 고금리 브릿지론을 상환하고, 남은 돈으로 공사비를 충당한다. 브릿지론에서 본PF로 넘어가는 이 전환을 업계에서는 '본PF 전환'이라고 부른다.

문제는 최근 몇 년간 이 다리가 끊겼다는 점이다. 고금리 기조가 이어지고 공사비까지 급등하면서, 금융기관들이 본PF 실행을 꺼리기 시작했다. 분양이 잘 될지도 모르겠고 사업성도 불투명하다는 판단에서다. 땅은 사뒀는데 본PF로 넘어가지 못하니, 브릿지론 이자는 계속 쌓이고 결국 해당 대출 채권들이 부실채권(NPL)으로 전락한다.

여기서 등장하는 게 PF 구조조정과 캠코 펀드다. 브릿지론으로 돈을 빌려준 금융기관들은 처음엔 만기를 연장해가며 버티다가, 결국 사업성이 없다고 판단한 사업장의 땅을 경매나 공매로 처분한다. 이 과정이 PF 구조조정이다.

캠코, 즉 한국자산관리공사가 운영하는 펀드는 이 시장에서 소방수 역할을 맡는다. 정부와 민간이 공동 출자해 만든 이 펀드는 경공매로 싸게 나온 부실 PF 사업장을 매입한 뒤, 얽혀 있는 채권·채무 관계를 정리하고 새 시행사나 건설사를 붙여 사업을 되살린다. 실무 집행은 대체투자 운용사들이 맡기 때문에, 관련 딜 소식이 최근 뉴스에 자주 등장하는 것이다.

앞서 브릿지론과 본PF의 구조를 살펴봤다면, 이번엔 실제 건설사 중흥토건의 재무 자료에서 이 구조가 어떻게 숫자로 표현되는지를 분석해보자!!

여기서 핵심 개념은 '우발부채'다. 지금 당장 중흥토건의 빚은 아니지만, 특정 조건이 충족되면 중흥토건이 대신 갚아야 하는 잠재적 채무를 말한다.

표에 등장하는 송정파크, 모인파크 같은 시행사들은 규모가 작아 금융기관에서 단독으로 대출을 받기 어렵다. 그래서 대형 건설사인 중흥토건이 뒤에서 보증을 선다. 금융기관 입장에서는 보증인이 든든하니 대출을 실행할 수 있고, 시행사는 자금을 조달할 수 있다. 표의 오른쪽 끝 항목인 '자금보충'과 '책임준공'이 바로 이 보증의 구체적인 형태다. 이 두 가지는 신용평가사들이 건설사를 분석할 때 가장 집중적으로 들여다보는 리스크 항목이기도 하다.

책임준공은 그 중에서도 가장 무거운 의무다. 시행사가 어떤 이유로 사업을 진행하지 못하더라도, 공사비가 오르거나 외부 여건이 바뀌더라도, 중흥토건이 자기 돈을 써서라도 약속한 날짜까지 건물을 완공하겠다는 확약이다. 만약 이를 이행하지 못하면 해당 시행사의 대출금 전액, 예컨대 경기송정공원의 경우 940억 원이 중흥토건의 부채로 고스란히 넘어온다. 자금보충은 그보다 범위가 좁다. 시행사가 이자나 원금을 상환하지 못할 때 부족분을 메워주겠다는 약속이다.

표에 기재된 보증 총액은 6,730억 원이다. 이 숫자가 중흥토건의 규모 대비 감당 가능한 수준인지를 판단하는 것이 신용평가의 역할이다. 만기일을 보면 상당수가 2026년에 집중되어 있다. 만기가 돌아왔을 때 분양이 잘 마무리되어 대출이 정상 상환된다면, 이 6,730억 원의 우발부채는 사라진다. 그러나 2026년에 부동산 시장이 나쁘고 사업이 중단된다면, 우발부채는 실제 부채로 전환되고 건설사는 상당한 재무 압박에 놓이게 된다.

주) • 충당부채: 과거 사건으로 인해 현재의무가 이미 존재하고, 자원 유출 가능성이 높으며, 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있어 재무상태표에 부채로 인식하는 항목.(제품보증(AS)·하자보수, 소송·배상, 구조조정, 손실부담계약, 환불 관련 항목)
• 우발부채: 미래의 불확실한 사건 발생 여부에 따라 의무의 존재나 금액이 달라지는 잠재적 의무로, 인식 요건을 충족하지 못해 재무상태표에 계상하지 않고 주석으로만 공시하는 항목.
지금까지의 내용을 하나의 흐름으로 정리하면 이렇다. 시행사가 브릿지론으로 땅을 매입하고, 중흥토건 같은 건설사가 책임준공·자금보충 보증을 서면서 자금 조달을 돕는다. 부동산 경기가 꺾이면 본PF 전환이 막히고 사업장이 멈추면서 부실 PF가 발생한다. 이 시점에서 보증을 선 건설사는 우발부채가 현실화될 위험에 노출되고, 시장이 감당하지 못한 사업장들은 캠코 펀드나 민간 NPL 펀드를 통한 경공매 구조조정 절차로 넘어가게 된다.

https://dealsite.co.kr/articles/162732

미래도시, 롯데마트 대덕점 개발사업 5년째 표류 - 딜사이트

내년 하반기 사업 재추진…롯데마트 임대수익으로 '연명'

dealsite.co.kr

이번에는 앞서 살펴본 개념들이 실제 딜에서 어떻게 돌아가는지를 '대전 롯데마트 대덕점 부지 기사'를 통해 분석해보자.

시행사 미래도시개발은 대형마트 부지를 매입해 주상복합으로 전환하는 Value-Add 전략을 주력으로 삼는 곳이다. 더미래, 미래캐슬 등 자회사를 통해 홈플러스 동대문점 등 사업을 중심으로 해왔다. 부동산 경기가 좋았던 2021년 당시, 롯데마트 대덕점 부지를 185억 원의 브릿지론으로 사들였다. 아파트나 오피스텔로 탈바꿈시키면 충분히 수익이 난다는 판단이었다.

그러나 2022년부터 고금리가 덮쳤고 부동산 경기는 가라앉았다. 금융기관들은 본PF 실행을 거부했고, 인허가조차 받지 못한 채 사업은 멈춰있다. 브릿지론 만기가 돌아올 때마다 3개월씩 연장을 반복하며 리파이낸싱을 5년간 지속했다. 그 사이 시행사의 자회사가 매년 지출하는 이자만 87억~90억 원에 달한다.

롯데건설도 이 상황에서 자유롭지 않다. 시행사가 브릿지론을 실행할 수 있었던 건 롯데건설이 자금보충과 채무인수 보증을 서줬기 때문이다. 시행사가 원리금을 갚지 못하는 순간, 185억 원의 채무는 롯데건설이 떠안아야하는 전형적인 PF 우발부채 구조다.

여기까지는 흔한 부실 PF 사례처럼 보인다. 그런데 이 딜이 흥미로운 건 그 해결책이다.

(1) 부지 위에서 롯데마트 대덕점이 여전히 정상 영업 중이라는 사실을 활용해, 마트 임대수익을 기반으로 부동산 펀드를 조성했다. 그 자금으로 기존 브릿지론을 상환하며 일단 급한 불을 껐다. 마트 임차 계약이 만료되는 2027년 하반기까지는 개발을 유예하고, 금리 환경이 나아지면 그때 본격적인 철거와 본PF 전환에 나서겠다는 전략이다.

(2) 그 사이 사업 구조도 대폭 변경했는데, 가장 핵심적인 변화는 대전시를 설득해 지구단위계획 변경을 이끌어낸 것이다. 기존 대형마트 용지를 주거·상업 복합용지로 전환하면서 용적률을 699.65%까지 확보했다. 같은 땅 위에 훨씬 많은 연면적을 지을 수 있게 됐고, 이는 곧 분양 수입의 규모를 결정짓는 숫자다. 부동산 개발에서 제도적 밸류에드인 용도 변경은 자산 가치를 끌어올리는 강력한 수단으로 꼽힌다.

(3) 상업시설 구성도 전략적으로 짰다. 주상복합에서 저층 상업시설이 공실로 남으면 상층부 주거 분양에도 악영향을 미친다. 이를 방지하기 위해 기존 롯데마트를 완전히 내보내는 대신, 고급 신선식품 전문매장인 '그랑 그로서리'로 리뉴얼 유치하는 방안을 마련했다. 인근 현대아울렛과의 상업 시너지를 겨냥한 MD 기획이기도 하다. 집객력 있는 Anchor tanent를 확보해 공실 리스크를 낮추는 전형적인 부동산 운용 전략이다.

수요 측면에서는 인근 대덕테크노밸리 연구기관 종사자들을 주요 타깃으로 설정했다. 설문조사에서 61.8%가 추가 주거 공급이 필요하다고 응답했다는 데이터를 근거로, 1,404세대 규모의 주거단지 기획을 뒷받침했다. 운용사가 펀드 제안서를 작성할 때 수요 예측 데이터가 얼마나 중요한지를 보여주는 대목이다.

그럼에도 이 딜이 실제 투심위에 올라간다면 심사역들이 가장 날카롭게 지적할 대목은 분양 리스크다. 최근 대전 지역 주상복합 분양 성적이 좋지 않다. 청약률 0.09대 1을 기록한 사례도 있고, 준공 후에도 미분양으로 남은 단지들이 있다. 주상복합은 일반 아파트보다 공사비가 높아 분양가도 올라가고, 그만큼 수요자의 진입 문턱도 높아진다. 결국 본PF를 실행하려면 금융기관들이 납득할 수 있는 분양 가능성을 입증해야 하고, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 분양가 산정이 포인트일 것이다.

요약하자면, 3개월마다 자산유동화단기사채를 리파이낸싱하는 구조를 지속해왔으나, 대전 지역 부동산 분위기가 나빠지면서 투자자들이 해당 채권을 사지 않겠다는 차환 실패 리스크가 현실로 다가왔다. 따라서 이 리파이낸싱의 악순환을 끊기 위해 롯데마트 임대료 담보 사모펀드를 설정하여 자금을 벌어들였다.

여기에서 두 가지 궁금한 사항이 있었다.

1. 브릿지론 리파이낸싱이 실무에서 어떻게 굴러가는 것이지?

2. 브릿지론 대체를 위해 사모펀드를 어떻게 구성한 것이지?

브릿지론 리파이낸싱이 실무에서 어떻게 굴러가는지를 이해하려면, 먼저 이 딜에서 사용된 자금 조달 방식부터 짚어야 한다. 185억 원 규모의 브릿지론은 은행 대출이 아니라 ABSTB, 즉 자산유동화단기사채 형태로 조달됐다. 부동산 부지를 담보로 잡고 발행하는 3개월짜리 단기 채권이다. 만기가 3개월인 이유는, 투자자 입장에서는 돈이 빨리 돌아오는 단기물이 훨씬 매력적이고, 발행사 입장에서는 1년짜리 채권을 발행할 때 요구되는 복잡한 규제를 피할 수 있어 조달 비용도 낮아진다.

문제는 3개월마다 만기가 돌아온다는 점이다. 상환할 돈이 없으면 새 채권을 발행해 기존 투자자에게 갚고, 또 3개월을 버티는 구조를 반복해야 한다(리파이낸싱).

만기를 연장할 때마다 비용은 기하급수적으로 불어난다. 대주단과 주관 증권사는 시행사가 협상에서 약자라는 사실을 잘 알기 때문에, 연장의 대가로 연장 금액의 1~3% 수준의 취급수수료를 선취한다. 185억 원 기준으로 2%만 잡아도 한 번 연장에 3억 7천만 원이 수수료로 나간다. 여기에 리파이낸싱을 거듭할수록 대출 금리도 함께 올라간다. 리스크가 커진 만큼 더 높은 이자를 요구하는 것이다. 자회사가 매년 87억~90억 원의 이자를 지출한다고 했는데, 이 숫자는 금리 인상과 수수료 누적이 쌓인 결과다.

돈 문제만이 아니라 대주단은 자금 조달 조건도 까다롭게 조인다. 앞으로 3~6개월 치 이자를 미리 계좌에 묶어두는 이자 유보 조항을 요구하거나, 원금 일부를 선상환해야 연장해 주겠다고 압박하기도 한다. 롯데건설의 보증 조항도 연장할 때마다 함께 갱신돼야 한다. ABSTB를 사는 투자자들은 시행사의 신용이 아니라 롯데건설의 신용을 보고 투자하기 때문이다. 시장 상황이 나빠질수록 대주단은 보증 수준을 높이라고 압박하고, 롯데건설의 부담도 점점 커지는 구조다.

앞서 롯데건설이 사모펀드를 통해 브릿지론을 대체했다고 했는데, 이 펀드가 실제로 어떻게 만들어지고 돈이 어떻게 흘러가는지를 들여다볼 차례다. 시행사나 시공사는 금융 면허가 없어 펀드를 직접 설정할 수 없다. 그래서 이지스자산운용, 마스턴투자운용 같은 부동산 전문 자산운용사를 찾아가 운용을 맡아달라고 요청한다. 운용사가 GP로서 펀드를 설정하면, 돈을 대줄 기관투자자들을 모집하는 과정이 시작된다. 공제회나 생명보험사, 증권사 고유계정 같은 대체투자 시장의 큰손들이 주요 LP 후보다.

이 딜에서 특이한 점은 롯데건설이 직접 자기 돈을 펀드에 출자, 에쿼티 투자한 것이다. 투자자들에게 "시공사인 우리도 자금을 넣을 만큼 믿을 수 있는 딜"이라는 신호를 주는 행위다. 업계에서는 이를 'Skin in the game'이라고 표현한다. 리스크를 함께 지겠다는 의지를 보여줌으로써 외부 투자자의 신뢰를 끌어오는 방식이다.

펀드로 모인 자금은 기존의 고금리 ABSTB를 통째로 사들이거나, 시행사에게 새로 대출을 실행해 브릿지론을 상환하는 데 쓰인다.

펀드가 기존 185억 원을 내주는 대가로 확보하는 안전장치는 두 가지다. 신탁 수익권과 임대료 채권이다. 이 둘은 각각 현재와 미래의 리스크를 커버하는 방식으로 설계되어 있다.

신탁 수익권부터 보자. 시행사는 롯데마트 대덕점 부지와 건물을 소유하고 있지만, 이를 부동산 신탁회사에 맡긴다. 신탁회사는 자산을 안전하게 보관하는 대신, 시행사에게 "이 자산에서 나오는 가치는 당신 것"이라는 증서를 발행한다. 이것이 신탁 수익권이다. 펀드는 돈을 빌려주는 조건으로 이 증서를 담보로 가져온다. 시행사가 약속을 어기거나 상환을 못 할 경우, 펀드는 이 신탁수익권을 근거로 해당 부지와 건물을 경매에 넘겨 투자금을 먼저 회수할 수 있다.

임대료 채권은 좀 더 직관적이다. 원래 롯데마트가 매달 내는 월세는 건물주인 시행사 통장으로 들어간다. 펀드는 대출 실행과 동시에 시행사, 롯데마트와 3자 계약을 맺어 이 흐름을 바꾼다. 앞으로 월세는 시행사가 아니라 펀드가 지정한 에스크로 계좌로 직접 입금되도록 자동이체를 걸어두는 것이다. 시행사가 월세를 받아 다른 곳에 써버리는 리스크를 원천 차단하고, 펀드는 매달 들어오는 임대료로 기관투자자들의 이자를 안정적으로 지급할 수 있게 된다.

이 두 장치는 따로 작동하는 게 아니라 시간축으로 연결되어 있다. 임대료 채권은 마트가 영업하는 지금 순간의 현금흐름을 보장하고, 신탁 수익권은 개발이 끝내 무산되더라도 실물 자산 매각을 통해 원금을 건져낼 수 있는 최후의 안전망 역할을 한다.

이후 매달 들어오는 마트 임대료는 펀드 계약서에 정해진 순서에 따라 배분된다. 먼저 운용사 수수료와 보관 비용, 재산세 같은 운용비용이 차감되고, 다음으로 기관투자자들에게 약정된 고정 이자가 지급된다. 연 5~6% 수준으로 사전에 합의된 금리다. 이자를 주고도 남은 금액은 펀드 내에 유보하거나 시행사와 롯데건설에 후순위로 배분된다.

이 펀드는 영구적으로 임대료를 받는 구조가 아니다. 2027년 하반기 마트 임차 계약이 끝나는 시점까지만 운용되는 유한 펀드다. 그때까지는 안정적인 임대료 수입으로 기관투자자에게 이자를 지급하면서 버틴다.

2027년 하반기 이후가 이 딜의 진짜 출구다. 마트 계약이 종료되면 건물을 철거하고 본PF를 일으켜 대규모 건축 자금을 끌어온다. 본PF 자금이 실행되는 순간 펀드는 투자 원금과 수익을 돌려주고 청산되며, 사업은 주상복합 개발 단계로 넘어간다.

https://dealsite.co.kr/articles/160675

지금까지 브릿지론, 본PF 전환 실패, 리파이낸싱, 우발부채, 용도전환을 각각의 사례로 살펴봤다면, 이번엔 그 모든 리스크가 한 건설사(롯데건설)의 PF잔액에 녹아든 사례를 분석해보자.

숫자만 보면 롯데건설은 위기를 잘 넘긴 것처럼 보인다. 2022년 6조 7,496억 원이었던 PF 대출 잔액이 2025년 3조 1,537억 원으로 절반 이하로 줄었다. 외형상으로는 빚을 성공적으로 줄인 디레버리징이다. 그런데 전체 잔액이 줄어드는 동안, 그 안에서 브릿지론이 차지하는 비중은 오히려 2022년 83.1%에서 2025년 96.8%로 상승했다. 안전한 본PF 대출들은 공사가 끝나면서 정상 상환돼 사라졌고, 차마 빼지도 터뜨리지도 못한 고위험 브릿지론만 남은 것이다. 총량은 줄었지만 질은 나빠졌다.

내부 구성을 들여다보면 리스크 요인이 세 가지가 있다.

(1) 첫째는 자산 구성 자체의 문제다. 부동산 침체기에 상대적으로 안전한 재건축·재개발 PF 비중이 전체의 10%도 되지 않는다. 나머지 90% 이상이 분양 경기에 직접적으로 노출된 지방 중소형 오피스텔이나 복합개발 현장이다.

(2) 둘째는 물류센터 공급과잉의 직격탄이다. 이천 덕평 물류센터 개발은 2022년에 브릿지론 1,350억 원으로 땅을 사뒀는데, 물류센터 공급과잉으로 본PF를 실행해 줄 금융기관을 찾지 못한 채 아직 착공조차 하지 못했다. 롯데건설이 이 사업장에 서있는 보증 금액만 562억 원이다.

(3) 셋째는 대형마트 용도전환 사업들의 장기 표류다. 앞서 살펴본 대전 롯데마트 대덕점과 유사한 구조로, 홈플러스 영등포·금천·동수원·센텀시티·동대문 등 여러 부지를 사들여 주상복합으로 전환하려던 사업들이 줄줄이 본PF 전환에 실패하고 브릿지론 만기 연장을 반복하고 있다. 이 마트 부지들에 묶인 롯데건설의 보증 합계만 6,500억 원을 넘는다. 분양이 저조하면 이 금액이 고스란히 롯데건설의 실제 부채로 전환된다.

롯데건설 포트폴리오의 취약성을 이야기할 때 정비사업 비중이 10%도 안 된다는 점을 짚었는데, 왜 재건축·재개발이 침체기에 안전한지를 좀 더 들여다볼 필요가 있다.

일반 분양 사업은 완공 후 시장에서 매수자를 새로 찾아야 한다. 분양이 안 되면 곧바로 자금 회수가 막힌다. 반면 재건축·재개발은 구조가 다르다. 그 땅에 원래 살던 조합원들이 이미 매수를 확정한 상태로 사업에 들어온다. 건설사가 시장에서 새로 팔아야 하는 물량은 나머지 20~30%뿐이다. 여기에 재건축·재개발 부지는 대부분 지하철, 학군 같은 인프라가 갖춰진 구도심에 위치한다. 외곽 신축보다 가격 하방 경직성이 강한 이유다. 침체기에도 대형 건설사들이 정비사업 수주에 사활을 거는 건 이 때문이다.

이번엔 기사에 등장한 PFV 개념을 짚어보자. '덕평물류밸류애드PFV'에서 PFV는 부동산 개발 사업을 위해 법적으로 설립하는 페이퍼 컴퍼니다. 만드는 이유는 세금이다. 이 법인을 통해 사업을 진행하고 이익의 90% 이상을 주주에게 배당하면 법인세를 면제받는다. 대형 개발 딜에서 PFV 형태가 거의 표준처럼 쓰이는 이유다. 상근 임직원은 없고, 자산 관리는 운용사가 맡고 자금 보관은 신탁회사가 담당하는 구조로 굴러간다. 롯데건설은 이 PFV에 단순한 시공사가 아니라 지분 15%를 보유한 주주로 참여했다. 개발 사업의 자금 구조를 보면, 브릿지론이나 본PF 같은 대출이 상단을 채우고 그 아래에 주주들의 자본금이 깔린다. 대출은 이자를 먼저 챙겨가는 선순위고, 자본금은 손실을 가장 먼저 흡수하는 후순위다.

왜 공사만 수주하지 않고 주주로 들어갔을까. 이유는 두 가지다. 시행사 입장에서 시공사가 자금까지 보태주면 자금 조달이 쉬워지므로, 에쿼티 참여는 곧 수주를 따내기 위한 경쟁 무기가 된다. 동시에 사업이 잘 풀려 물류센터를 비싸게 매각하면 공사비 외에 지분 15%만큼의 배당 수익을 추가로 가져갈 수 있다.

문제는 지금처럼 사업이 멈췄을 때다. 자본 구조에서 에쿼티는 가장 후순위이기 때문에, 사업이 부실화되면 대출 기관들이 에쿼티 자금부터 끌어다 이자를 충당한다. 롯데건설이 물류센터 사업에서 562억 원의 리스크에 노출됐다고 경고받는 이유가 바로 여기에 있다. 공사 수주와 배당을 동시에 노리고 들어간 구조가, 사업이 꼬이면 가장 먼저 손실을 떠안는 구조로 변한다.

추가적으로 담보에 관한 서열을 공부해보면, 사업을 주도하는 권한(상위/하위)의 관점에서는 시행사가 위가 맞지만, 금융 시장에서 돈을 빌릴 수 있는 신용도 관점에서는 시공사가 압도적으로 위에 있다. 시행사(SPC)는 신용도가 낮아 단독으로 대출을 받기 어렵고, 시공사는 대기업 신용을 갖고 있지만 직접 사업을 기획하지 않는다. 이 두 가지 필요가 맞물리면서 거래가 성립한다. 시행사는 공사 물량을 넘기는 대가로 보증을 요청하고, 시공사는 수천억 원짜리 수주를 따내기 위해 기꺼이 서명한다. 공사 수주를 얻는 대가로 PF 우발부채라는 리스크를 짊어지는 구조다. ( 시행사의 제안은 이런 식이다. 지구단위계획 변경까지 이끌어낸 개발권을 가지고 있고, 롯데캐슬 브랜드로 1,400세대 주상복합을 지으면 공사비만 수천억 원이 된다. 대출받을 수 있도록 신용만 받쳐주면, 그 공사 물량을 전부 넘기겠다는 것이다.)

대체투자 뉴스를 읽기 전에 큰 틀을 잡아보자

KIMAHYEON — Thu, 4 Jun 2026 15:46:22 +0900

대체투자 뉴스를 읽기 전에 큰 틀을 잡아보자.

1. 리스크-수익률 프로파일

기사에 어떤 자산(오피스, 물류센터, 인프라 등)이 나오든, 그 자산이 어떤 전략에 속하는지 파악하자. 보통 대체투자 자산은 리스크와 투자 전략에 따라 크게 4가지로 나뉜다.

Core: 이미 완공되어 우량 임차인(예: 대기업, 정부기관)이 장기 임차 중인 자산. 매년 안정적인 배당(Cap Rate 4~5% 수준)이 목표이며, 리스크가 가장 낮다. (예: 서울 CBD의 프라임 오피스)
Core-Plus: 코어 자산에 가깝지만, 약간의 공실이 있거나 리모델링이 필요해 약간의 운영 개선(Value-add) 여지가 있는 자산.
Value-Add: 공실률이 높거나 노후화된 자산을 매입해 리모델링, 임차인 재구성을 통해 자산 가치를 끌어올리는 전략. 매각 차익(Capital Gain) 비중이 크다.
Opportunistic: 개발 사업(PF), 부실채권(NPL) 투자 등 리스크가 가장 높은 대신 15% 이상의 고수익을 노리는 전략.

Tip: A 운용사가 오피스를 매입해 대대적인 리모델링에 착수했다는 기사를 보면, Value-Add 전략으로 들어갔구나. 나중에 매각 차익을 크게 노리겠네라고 연결 지어 이해할 수 있다.

2. LTV와 Cap Rate

LTV(Loan to Value, 담보인정비율)는 특히 선순위/후순위 debt투자에서 리스크를 측정하는 가장 기본 지표이다.

과거 저금리 시절에는 60~70%까지 레버리지를 일으켰지만, 고금리를 거친 최근 시장에서는 equity투자자들의 보호를 위해 선순위 기준 LTV 50~60%선으로 보수적으로 잡는 추세이다. LTV가 70%를 넘어간다면 대출 규모가 커서 메자닌이나 에쿼티 리스크가 높겠다고 판단할 수 있다.

Cap rate=NOI/P

국고채금리나 기준금리와 Cap rate의 차이를 스프레드라고 한다. 최근 몇 년간 금리가 급등하면서 이 스프레드가 줄어들어 부동산 자산 가격이 조정을 받았다. 서울 프라임 오피스의 Cap rate는 2026년 4.5%~5.0%초반 수준에서 형성되고 있다.

3. 자산별 특징

<오피스>

Revenue: 임대료와 관리비가 주수입원이며, 통상 3~5년 장기 계약에 CPI 연동 조항을 포함하여 인플레이션 방어력이 우수한 자산
Expense: 수도광열비, PM 수수료, 재산세 등이 발생하나, 관리비를 임차인이 부담하는 구조상 소유주의 비용 누수(Leakage)가 주거용 대비 적은 편임.
공사비 및 구조: 표준화된 건축 공법 적용으로 공사비 리스크가 상대적으로 예측 가능하나, 최근 원자재 가격 상승으로 신축 오피스 개발의 BEP가 크게 높아진 상황.

최신 핵심 이슈: 미국·유럽은 재택근무가 정착하며 오피스 공실률이 20%를 넘나들고 가격이 폭락한 반면, 서울은 출근 문화가 확고하여 공실률이 2~3%대라는 사상 최저 수준을 유지하고 있음. 서울 프라임 오피스는 완벽한 공급자(건물주) 우위 시장임.

CBD (도심 권역 - 광화문/시청/종로): 전통적인 대기업, 금융기관, 외국계 기업, 정부 부처가 선호하는 지역. 우량 임차인이 많아 가장 방어적이고 안정적인 Core 자산의 중심지.
GBD (강남 권역 - 강남대로/테헤란로): IT 대기업, 스타트업, 바이오 기업들이 밀집한 곳. 트렌디하고 임차 수요가 항상 탄탄해서 공실률이 가장 낮게 유지되는 경향이 있다. 자산 가치 상승률이 가파른 편.
YBD (여의도 권역): 증권사, 자산운용사, 보험사 등 금융업 중심지. 대형 신축 오피스 공급(파크원 등)에 따른 공실 우려가 과거에 있었으나, 최근에는 금융권 확장 및 IT 기업 유입으로 빠르게 안정화됨.

<데이터센터>

Revenue: 단순 공간이 아닌 전력 용량(MW)과 서버 랙(Rack) 단위로 임대료를 산정함. 하이퍼스케일 데이터센터의 경우 네이버·카카오·통신사 등 빅테크 기업과 10~20년 초장기 계약을 체결하는 구조로, 수익 안정성이 매우 높은 자산군에 해당함.

https://blog.naver.com/byc1126/223763185852 (데이터센터 임대료 산정 참고)
Expense: 대규모 서버 냉각에 필요한 전기요금과 냉각수 비용이 운영비의 대부분을 차지하며, 시스템 무중단 운영을 위한 24시간 보안 및 전문 유지보수 인력 비용도 상당한 수준임.

공사비 및 구조: 일반 건축물 대비 공사비가 2~3배 이상 높으며, 건물 구조보다 변전소·특수 냉각 설비·비상 발전기 등 기계·전기 설비(MEP)가 전체 공사비의 70% 이상을 차지하는 것이 특징임.

최신 핵심 이슈: 한국전력으로부터 전력 공급 확약을 받기가 매우 어려운 상황으로, 특히 수도권은 전력 포화로 인해 정부가 지방 분산을 유도하고 있음. 이에 따라 수도권 내 전력 용량을 선제적으로 확보한 부지 및 사업권의 희소가치가 크게 부각되고 있음.

수도권물류센터: 코로나19때 이커머스 시장 부흥으로 운용사에서 물류센터 건설 붐이 일어났다. 남부권역(용인, 이천, 광주 등)은 경부고속도로, 영동고속도로가 지나가서 서울 접근성이 매우 좋고, 공급이 많았음에도 입지가 좋아 공실이 빠르게 소화되는 편이다. 반면 서부권역(인천, 시흥, 안산, 평택 등)은 바닷가 매립지 등에 대형 물류센터들의 공급이 지나치게 몰리면서 되려 임차인을 구하기 위한 렌트프리(일정 기간 임대료 면제) 경쟁이 치열해졌다. 그리고 물류센터는 크게 상온(일반 택배 박스)와 저온(신선식품, 냉장/냉동)으로 나뉘는데, 저온창고는 냉동설비가 들어가기 때문에 공사비가 많이 들지만 임대료를 비싸게 받을 수 있어, 높은 수익률에 끌려 많이 지어졌다. 그러나 예상보다 신선식품 새벽배송 시장의 성장세가 둔화되었고 쿠팡 같은 대형사들은 자체 물류센터를 직접 짓기 시작하면서 저온창고의 공실률이 30~50%가 되는 문제가 생겼다. 따라서 돈을 더 들여 상온 창고로 개조(컨버전)하는 일이 있었다.

<리테일&호텔> - 경기 민감형 자산 (백화점, 대형마트, 아웃렛, 호텔)

Revenue: 고정 임대료 외에 임차인 매출과 연동되는 변동 임대료(Percentage Rent) 비중이 높음. 특히 호텔은 객실 가격(ADR)과 객실 가동률(OCC)에 따라 매출이 실시간으로 변동하는 구조로, 경기 호황 시 높은 수익을 기대할 수 있는 반면 불황 시 타격이 큼.

Expense: 고객이 직접 방문하는 공간 특성상 리모델링·인테리어 유지보수 비용(CAPEX)이 주기적으로 크게 발생하며, 인건비와 마케팅비 비중도 타 자산군 대비 높은 편임.

공사비 및 구조: 외관 및 내부 마감재에 비용이 집중되며, 호텔의 경우 복잡한 동선 구조로 인해 설계 변경 시 공사비 증액 리스크가 상대적으로 큰 편임.

주요 이슈: 이커머스 확산으로 경쟁력을 잃은 지방 대형마트나 노후 도심 호텔을 매입해 하이엔드 주거 또는 오피스로 전환하는 딜이 활발히 이뤄지고 있음. 자산 생명주기가 종료된 시점에 토지 가치에 주목하는 Value-add/Opportunistic 전략의 대표적인 투자 대상으로 부상하고 있음.

<시니어 하우징&코리빙>

1인 가구 증가와 초고령화 사회 진입에 따라 최근 대형 운용사들이 펀드를 설정해 적극적으로 개발·매입하는 주거용 대체투자 자산Revenue: 보증금 외에 매달 받는 월세와 서비스 이용료(식사, 청소, 헬스케어 등)가 주수입원

Expense: 일반 아파트와 달리 커뮤니티 시설 운영비, 식음(F&B) 서비스 비용이 상시 발생하며, 특히 시니어 하우징의 경우 의료·간호 인력 인건비가 고정비의 상당 부분을 차지함.

공사비 및 구조: 세분화된 객실 구조로 배관·전기 공사가 복잡하며, 시니어 하우징은 Barrier-free 설계·응급 벨 시스템 등 특수 설비가 추가되어 일반 주거시설 대비 공사비가 높은 편임.

최신 핵심 이슈: 정부의 실버타운 규제 완화를 계기로 자산운용사(이지스·신한 등)·보험사·건설사가 REITs 형태로 대규모 자금을 집중 투입하고 있음. 단순 임대 경쟁력보다 '종합 라이프스타일 케어 서비스' 운영 역량이 딜의 성패를 가르는 핵심 요소로 부상하고 있음.

4. 2026년 상반기 최근 시장 메가 트렌드

해외 대체투자 자산의 부실화 및 리파이낸싱: 코로나19 이후 미국/유럽의 재택근무 확산으로 해외 오피스 가치가 폭락했다. 과거(2018~2020년)에 국내 기관들이 투자했던 해외 오피스 펀드들의 만기가 돌아오면서, 만기 연장이나 추가 자본 확충(Capital Call), 혹은 손실 확정(자산 매각) 관련 기사가 많이 보인다.
국내 부동산 PF 구조조정: 브릿지론에서 본PF로 넘어가지 못해 만기를 연장하며 버티던 부실 PF 사업장들이 정리되는 단계이다. 캠코(자산관리공사) 펀드나 민간 구조조정 펀드들이 이 부실 채권(NPL)을 사들여 정상화하는 딜이 활발하다.
전통 자산(오피스)에서 신생 자산으로의 이동: 오피스, 물류센터의 수익률이 정체되자 운용사들은 데이터센터, BESS 등 인프라성 자산, 그리고 시니어 하우징(노인복지주택)이나 코리빙(Co-living) 같은 틈새 자산 개발에 투자하고 있다.

신발 위시

KIMAHYEON — Wed, 27 May 2026 00:01:25 +0900

난 뭔가 신발이 예술작품처럼 느껴져..
보고만 있어도 아름다움ㅜㅜ
가격도랏나 절대안사지만 그냥 요근래 제일 마음에 든 신발이도다

베를린병아...

KIMAHYEON — Mon, 25 May 2026 23:25:08 +0900

존박이 쏘아올린 베를린병
너무넘 너무 가고 싶다ㅜ.ㅜ

빈티지샵에서 클럽룩 싹 사고 숙소에서 쉰 다음에 준비하고 트라이트라이 하는 하루 얼마나 재밌을까

가질때까지못자는병

KIMAHYEON — Sun, 17 May 2026 00:26:10 +0900

3시간째 희망을 품고 서치중

일본, 미국 중고플랫폼 다 뒤지졋는데 안 나옴

유럽 플랫폼 하나 재고 있는데 국제배송 지원 안 됨..

어떻게 한국에서 파는 사람이 단 한명도 없냐 하!!!!!!!!!
women셔츠로산사람이없다고ㅜㅜ?

자동차 산업

KIMAHYEON — Fri, 15 May 2026 09:47:24 +0900

왜 자동차산업이 중요한가? 제조업의 끝판왕. 부품 생산, 조립, 완성까지 다 제조업이기 때문에 밸류체인이 복잡하며 자동차를 사는 데 대출, 보험 등 금융업도 연관되어 있어 자동차 1대에서 발생되는 부가가치가 엄청남.

주요 이슈 traking

미국-이스라엘의 이란 공습으로 시작된 전쟁의 여파로 트럼프 대통령이 지지해온 내연기관차 대신 소비자들이 전기차와 플러그인하이브리드차로 전환하는 추세가 가속화할 전망이다.

휘발유 가격의 급등과 공급 부족은 아시아에서 전기 자동차(EV)와 플러그인 하이브리드 전기 자동차(PHEV) 는 물론 전기 오토바이의 인기를 높일 가능성이 크다. 호주는 이미 전체 가구의 3분의 1 이상이 옥상 태양광 발전 시스템을 보유하고 있다. 이것이 전기차와 플러그인 하이브리드 차량으로의 전환을 더욱 촉진하고 있다.

이번 전쟁은 결국 원유 및 정제 제품 수출업체들에게는 공급 대란외에 장기 수요 이탈이라는 또 다른 위험으로 다가오고 있다. 이미 탄소배출원으로 화석연료를 쓰는 내연기관 차량이 지목되어 왔는데 여기에 비싸진 휘발유 가격이 소비자 이탈을 더 부추겨 석유 제품 수요 둔화로 이어질 가능성이 높다. 아시아 각국 정부도 호르무즈 해협의 폐쇄에 따른 이번 석유 쇼크를 겪은 후에는 대체 에너지 및 신재생 에너지 정책을 가속화할 것으로 예상된다.

자동차 산업 패러다임의 변화: 전통적으로 판매량, 지역 믹스, 인센티브, 환율 등에 따라 주가와 밸류가 정해졌다면, 최근변화는 피지컬AI시대에 얼마나 인공지능으로 자동차를 잘 연결할 수 있는가이다. 신차의 주요 변수는 금리, 인센티브 정책 등

왜 자동차가 산업속 중심에 있는가? 과거는 데이터세상속에서 AI를 활용 -> 미래는 현실속에서 물리적으로 AI를 활용 -> 이러한 관점에서 자동차는 가장 현실에서 밀접하게 적용가능한 시스템

그래서 가장 첫번째로 SDV에 주력하고 있음(소프트웨어로 하드웨어를 제어하고 관리하는 자동차)

ICE (Internal Combustion Engine, 내연기관차)	가솔린(휘발유)이나 디젤(경유) 엔진
HEV (Hybrid Electric Vehicle, 하이브리드차)	엔진과 전기모터를 함께 사용하며, 외부 충전이 필요 없는 방식. 주행 중 남는 에너지나 감속 시 발생하는 에너지(회생제동)를 배터리에 저장했다가, 저속 주행이나 가속 시 모터를 돌려 엔진을 도움. 연비가 가솔린차에 비해 2배가까이 높고 충전할 필요가 없어서 가장 인기 많음.
PHEV (Plug-in Hybrid Electric Vehicle, 플러그인 하이브리드차)	HEV보다 큰 배터리를 탑재해, 약 40~80km 정도를 전기만으로 주행.
BEV (Battery Electric Vehicle, 순수 전기차)	엔진이 아예 없고 오직 배터리와 모터로만. 외부 전력을 충전해서 사용. 충전 시간이 오래 걸리고 인프라가 부족한 곳에서는 불편

중국 BYD: 중국 내수 판매 하락함. 중국보다는 글로벌 시장을 더 적극적으로 공략할 계획

현차: 인도시장

<타이어 시장>

타이어 종류는 2가지로 나뉨. 교체용 타이어 RE / 신차용 타이어 OE. 이중에 교체용 타이어가 전체 수요의 70%가량을 차지하는데, 기존 차량 타이어 교체를 할 때 발생하고, 타이어제조기업 입장에서도 마진이 훨씬 높다. 신차용은 완성차업체에게 납품하는 제품이고, 마진은 낮지만 대량 물품을 확보할 수 있고, 향후에 차량 주인이 같은 브랜드로 타이어를 교체할 수 있어서 마케팅 효과가 크다. 뭐 차종에 따라 전기차 전용 타이어, 18인치 이상 고인치 타이어 등이 있고, 고인치가 일반보다 훨씬 비싸고 마진이 좋음.

교체주기는 주행거리 기준 약 4만~5만 km, 기간으로는 4~5년 정도 근데 전기차는 내연기관차보다 훨씬 무겁고 가속력이 강해서 타이어 마모가 더 빠름. 따라서 전기차가 증가할수록 타이어교체주기는 빨라짐. 경기가 안좋아도 타이어는 갈아야하기 때문에 경기방어적이고, 타이어는 부피가 크고 무거워서 수출 시 해상 운임의 영향을 크게 받음.

주로 봄1Q, 늦여름3Q가 비수기에 해당함. 겨울철에 타이어를 이미 교체해서 1분기에는 수요가 확 줄고, 여름휴가때는 공장조업자체가 더뎌서 공급자체도 줄어듦. 매출은 주춤한데 공장을 돌리는 고정비는 그대로 나가기 때문에 이 시기에는 영업이익률이 일시적으로 낮아질 수 있음.

자율주행차(테슬라 로보택시 등) 상용화 -> 신차 말고 자율주행차량 서비스 이용 -> 리테일에서 홀세일로 수요처가 이동 -> 이러한 기업들이 타이어를 수십만개씩 계약하니까 B2B영업이 중요해질 것이고, 타이어회사 매출면에서도 좋음.

논리: 자율주행 로보택시가 활성화되면 차 한대가 24시간 내내 가동됨. 10명이 살 분량을 차량 1대가 커버하니까 차량 판매량 Q는 줄어들겠고, 타이어는 더 빨리 닳아서 교체주기가 단축되겠지.

2025.05월 EU는 중국산 타이어에 대한 밤덤핑 조사를 시작했다. 2026.01월 관세 부과는 보류됐으나, 관련 조사는 지속되고 있다. 2026.09월 최종 결과 나올것으로 예상되는데, 관세 현실화 될 경우 미국에 이어 유럽향 물량에 있어 관세 부담 불가피하다. 다만, 1) 1 월 예비관세 부과 보류됐고, 2) 타이어의 가격 전가력 감안 시, 유럽 관세 부과 현실화돼 도 실질 우려는 제한적일 것으로 예상한다.

행복을 느끼는 순간을 발견함

KIMAHYEON — Wed, 6 May 2026 23:27:56 +0900

여러분은 행복을 느끼는 순간이 정해져있나요? 제가 느끼는 행복은 어떤 것인지 표현하기에는 어휘력이 딸리고요. 무튼 2026년에 제가 어떨 때 행복한지를 반복행동을 통해 발견하고 말았답니다.

저는 좋아하는 것을 발견했을 때 행복해요. 좋아하는 것을 하고 있는 게 아니라 좋아한다는 사실을 처음 깨달을때요. 마음에 쏙드는 신발이나 옷을 샀을 때가 가장 행복하고요. 좋아하는 영화/예능/노래/책/공연/향/연예인/캐릭터 등이 생겼을 때도 분명 행복해요. 그치만 실제 사람을 짝사랑하는 건 행복이 아니라 괴롭습니다.. 이것의 공통점은 제 자신이 무언가를 한 게 아니라 타인/타물로부터 행복이라는 감정을 느낀다는 것입니다. 제가 노력한다고 되는 게 아니라는 거죠. 정말 우연히 들린 가게에서 운명의 신발을 만나게 되기를 바랄뿐입니다...

그래서 오히려 좋아요. 행복하려고 애쓸 필요가 없어요. 그냥 살다보면 하루씩 행복이 옵니다.

그럼 자신에게서 성취하는 행복은 없냐고요? 그건 행복이 아니라 안도?용기?정도에 가까운 듯.. 할 일을 끝마쳤을 때, 노력해서 성과를 냈을 때 인간이라면 느끼는 성취감은 행복이 아니라 인간답게 살았다는 안도, 내일도 해낼 수 있다는 용기가 생기는 것뿐이랍니다.

그래서 저는 행복이 다가올 날을 기다리면서 방방곳곳을 돌아다니고 인터넷에서 봤던 거 또 보고, 또또 보는 인생을 살 것 같네요.

티라나 여행기

KIMAHYEON — Wed, 29 Apr 2026 16:57:19 +0900

2024년 6월 마지막주에 떠난 여행!
한 주는 파리, 한 주는 베를린+티라나, 한 주는 런던 이렇게 연속으로 다녀왔다. 여행 때문에 정신이 없어서 귀국 푸드나 기념품도 못챙기고 그냥 일단 귀국함...

2년 전인데도 모든 게 생생하네요

베를린에서 티라나로 넘어왔다. 이때 공항이슈가 많았다. 당시 티라나는 한국인들이 여행으로 찾는 도시가 아니다보니 정보가 거의 없었다. 가장 최신 블로그에서 분명 공항에 유로-레크 환전이 가능한 ATM기가 있다고 했지만 이용정지상태였고, 다른 시중 ATM기 역시 블로그 말과 다르게 서비스 중지였다.. 이때 베를린에서 티라나로 넘어온 승객들이 모두가 멘붕이었고, 내 앞에 오만친구와 이 문제를 해결하다가 친해졌다. 우리는 결국 일단 시내로 넘어가기로 했다.

그런데 밖에는 폭우가 쏟아졌다. 티라나 공항버스는 한 10인용 밴?이고, 정해진 타임테이블 대로 움직이지 않는다ㅋㅋㅋㅋㅋ 이 10명이 모두 채워져야만 출발한다. 그래서 계속 수다떨면서 기다리다가 출발할 때쯤 되니까 비가 갰다!!!!!! 오히려 좋았던 거임ㅎㅎ
난 이 오만 친구가 정말 기억에 남는다. 당시 안경끼고 고3패션으로 정신없어보이는 나에게 왜 먼저 말을 걸었는지 궁금했는데, 알고보니 본인이 중국에서 유학을 했었고...내가 중국인인줄알고 접근한 거였음. 근데 내가 한국인이라니까 다급히 본인 한국인 친구들도 많다며 한국얘기를 시작함. 버스 안에서는 왜 오만 사람이 중국 유학을 갔으며, 무엇을 공부하고 있고, 어떤 꿈을 가지고 베를린에 살고 있는지 얘기를 나눴다. 쉽게 말해 데이터 분석 공부하러 간 거였음ㅇㅇ 베를린에서도 데이터분석가 돈 많이 주고 일자리 많아서 갔다고 함ㅇㅇ그리고 자연풍경을 좋아해서 알바니아에 트래킹하러 온 거라고 함ㅇㅇ 여기에서 나도 베를린 너무 좋아해서 일해보고 싶은데 언어장벽이 가장 고민이라고 했더니, 걱정하지 말라며 충분히 잘할 수 있다고...본인도 걍 막 살면서 언어 배운 거라고 막 긍정뿜뿜용기를 주었음.

아니 그리고 ㅋㅋㅋㅋ티라나 숙소 아마 1박에 2만원 이랬던 것 같은데 이 친구가 듣더니 비싸게 구한 거라곸ㅋㅋㅋㅋ유럽사람들이 사용하는, 진짜 저렴하게 방 구할 수 있는 사이트가 있다. 아고다, 부킹닷컴 비싸서 이용안한다길래 그때 알려줬는데 메모가 사라짐ㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜ 그때 걔 무슨 만원인가에 구한듯 ㅅㅂ어케햇니? 무튼 그렇게 인스타 교환을 하고 시내에서 빠이빠이 했는데 다음날 스토리보니까 알바니아에서 또 한국인 만나서 트래킹 같이한 사진 올라옴

그렇게 나는 티라나에 대한 정보도 모른 채 일단 무작정 거리를 돌아다녔음. 일주일 전에 급하게 예약한 거라 숙소 위치가 좋지 않았음. 시내 광장에서 걸어서 30분... 약간 청량리에 숙소 잡고 광장시장 돌아다니는 그런 느낌임. 나는 여행 다니면서 일단 40분 미만이면 최대한 걸으려고 노력함. 걸으면서 주변 가게 들어가보고 사람들 구경하는 게 재밌잖아!

가는 길에 물사러 마트에 들름. 오레오 이런 거 다 비싸더라요~~ 이렇게나 큰 마트에서 물만 사기 죄송해서...(진짜 저 개소심함ㅜ) 내일 사과나 먹지하고 사과 하나도 구매..

일단 확실히 개도국 느낌이 났음. 쓰레기 냄새가 심했고, 거리 자체가 어수선함. 그래서 새로운 느낌이라 너무 좋았다.
숙소 체크인했는데 아니 세금? 예약금? 무튼 그걸 무조건 rek지폐로 달라는 거임ㅜㅜㅜ이때까지는 블로그 글을 믿었음. 시내에 분명 환전 가능한 은행 있다고 하니까 거기 가야겠다.

저 건물 신논현 아디다스 맞은편 성형외과 건물 같음 ㅋㅋ
알바니아에서 가장 놀랐던 것은 건물 양식임.

내가 알바니아를 간 이유: (1)사회주의 국가의 도시 분위기, 사람들의 행동양식 등을 관찰하는 것이 매우 흥미로움. 사회주의 국가를 좋아한다고 하면 논란의 여지가 있기 때문에 ㅋㅋ 아무튼 그 냉랭한 분위기와 문화가 흥미로움. 알바니아는 1991년에 독재체제에서 민주주의로 전환했기 때문에 이전까지의 사회주의 흔적이 남아있음. 이렇게 과거 일정한 형식을 준수해야 했던 건물들을 재개발하면서, 일부러 더 독창적인 디자인을 선보이려고 하는 것 같음. "우리는 이만큼 자유로워졌어"를 뽐내는 거지

내가 알바니아를 간 이유:(2)파스타 먹으려고ㅋ 이탈리아와 교류가 많기 때문에 이탈리아 전통 음식을 반값에 먹을 수 있음. 저기는 백화점 5층에 파는 유명한 파스타집이고, 메뉴는 치킨크림파스타 이런 거였음. 내가 살면서 먹었던 파스타 중 제일 맛있었음.........그 이탈리안레스토랑에서 분위기 잡고 먹는 3만 8천원짜리 파스타와 다르게 정말 이탈리아 가정에서 해주는 파스타........진짜 너무 맛있어서 충격받고 2박 3일 동안 매일 방문함....

5천 얼마였는데 생각보다 양이 많아서 저녁까지 나눠먹음. 아 물때문이 아니라 이때 식중독 걸린 건가?

교회가 저렇게 생김

건축디자인 대박이죠. 진짜 촌스러운데 진짜 독특해

길거리마다 이렇게 음식물 쓰레기통?이 오픈되어 있음..... 진짜 냄새가 너무 났어

여기가 유명한 관광지입니당

날씨 너무 좋았어ㅜㅜㅜ 사진만 봐도 어떤 날씨에서 걸어 다녔는지 알겠지여?
그리고 저기 보이는 산!!!!!!!!! 티라나가 수도이고 외곽으로 나가면 자연풍경으로 유명함. 그래서 저렇게 광활한 녹지가 보이네여

코지한 여름밤 분위기 진짜 너무 완벽했다

광장에서 사람들이 이렇게 얘기하면서 놀고 있었음. 너무 보기 좋았어.
저는 여기에서 아까 점심에 먹었던 파스타를 저녁으로 먹었답ㄴ디ㅏ.

그리고 저녁에 알바니아 대학교도 보고

네...지금까지 안나온게있죠? 바로 그 숙소 보증금은 어떻게 되었냐면... 진짜 계속 돌아다니다가 결국 하나 찾음........이때 저녁 8시쯤이라서 눈물났어.

개핫플이었음. 약간 홍대느낌인듯. 근데 2024년에 내가 AI활용 능력이 떨어졌나봄... 지금 같아서는 한국의 ㅇㅇㅇ느낌의 지역으로 비유해줘~ 이렇게 물어보면서 다녔을텐데. 저때는 뭐지 그냥 아무것도 검색 안 하고 걍 구글 지도만 보고 돌아다님

레크 환전하고 너무 기뻐서 맛있어보길래 홀린 듯이 들어가서 먹었다

이제 숙소까지 음...또 1시간 걸었음... 쓰레기 ㄹㅈㄷ

숙소 옥상에 테라스가 있어서 너무 좋았어염

다음날 아침! 날씨 미쳣고

어제 그렇게 시내까지 걸어 다니니까 생각보다 힘들어서 오늘은 버스를 타보기로함. 근데 여기 버스 정보가 없고... 언제 출발하는지 그런 정보도 없고ㅜㅜㅜ 그냥 구글 지도에 뜨는 번호 믿고 3트만에 탑승완료

바로바로바로 여행 전에 찜해놨던 라비올리 맛집에 왔어요

역시나 개소심해서 저 라비올리도 다 못 먹고 평소에 콜라 전혀 안 먹는데 혼자 먹는 게 죄송해서 콜라까지 시킴... 근데 내 뒤로 들어온 사람들 보니까 혼밥도 좀 있었긔;;; 맛은? 진짜진짜진짜 맛있따!!!!!!!치즈맛 너무 맛있어서 울면서 먹은 기억이

동남아 가본 적 없지만 동남아 같아서 좋았어욤

응 그리고 이제 식당에서 한 시간 걸리는 티라나 대공원으로 출발~

너무 멀어서 갈까 말까 정말 고민했지만 일단 중간에 빠꾸치면 되니까 무작적 가보기로 함. 네 ... 1시간 꼬박 걸었어요

도착했는데ㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜ평일 오후라 너무너무너무너무 평화롭고 좋았다. 인공호수인데도 너무너무너무너뭐무너뭐무머너무 그 숲길이 좋았다. 벤치에 앉아서 광합성 30분 했음.

그리고 공공화장실이 있길래 갔는데 여기에서 모기? 벌레에 물렸거든. 그래서 그 오한이 벌레 매개로 걸린 건가 싶기도 하고..
아무튼 또 1시간 걸어서 치즈케이크 먹고 기절했다는 맛집카페에 가기로 했다. 땡볕에 1시간? 개힘들지만 버스 타는 법도 모르고 버스도 거의 없어서 선택지가 없엇음

카페에 나밖에 없었는데 너무 친절하게 맞이해 주셨어. 맛있었던 기억이~ 그리고 여기 와이파이가 잘돼서 밀린 폰질하면서 에어컨 바람맞으며 체력회복을 함.

아 그리고 뭐였지? 뭐 알바니아 전통 간식?인가 사러 갔던 것 같은데 폐업해서 이리저리 돌아다녔는데도 그 음식을 파는 음식이 없었던 것으로 기억함. 그래서 계획이 틀어졌음ㅜ

그리고 식중독? 물갈이?걸림.........................ㅈㄴ토나오고 계속 화장실 들락날락ㅜㅜ 30분을 공공화장실 찾아다니다가 결국 하나 찾음. 근데 + 알고보니 휴지가 없음... 1) 화장실 근처 카페에 휴지를 달라고 한다. 2)카페에서 음료를 시키고 그냥 휴지만 들고 화장실에 간다. 등등 선택지가 있었으나 음료 안 좋아하는데 비싸서ㅋㅋ 돈 쓰기 너무 아까웠음. 그래서 진짜 막 기절할 듯이 힘든 척을 하면서 카페 문 앞에서 갸우뚱거렸더니 주인분이 5분 만에 알아차리시고 티슈를 건네주심....이때 감동 맥스 + 돈굳었다.

이때 시내 - 숙소에서 짐 챙기고 - 공항버스타러 다시 시내 쪽으로 가야했음. 처음에는 버스타면되지~ 싶었는데 버스가 또 안 옴... 그래서 하는 수 없이 개촉박하게 경보를 함. 원래 먹고 싶었던 음식 말고 또 유명한 간식 사먹었뜸

그 와중에 숙소 가는 길에 그때 백화점도 가서 또 시금치파스타 포장해옴.

가까스로 공버탐. 저녁으로 파스타 먹으면서 공항감

티나라-바르샤바 간다...

사람들부터 음식까지 모두 이국적이고 완벽했던 여행이었음. 이때 정말 티라나 갈까 말까 고민 100번 하고 떠난 건데, 정말 떠나길 잘했다는 안도가 100번 들었음. 귀국 일정 때문에 바빠서 1박 2일로 다녀왔지만 1박 2일로도 충분히 알찬 도시였음. 다음에는 알바니아 트래킹 가고 싶다 정말 정말 최고 최고 파스타 ㄹㅈㄷ